近期，随着新发放个人住房贷款利率走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的预期再起。流传比较多的调整模式主要有两种，即“重定价”和“转按揭”。

业内人士认为，当前存量房贷利率仍处于较高水平，降低存量房贷利率符合群众期盼，未来存在下调存量房贷利率的预期。不过鉴于当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率。

“不公平”与不划算的考量

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，存量房贷利率下调预期之所以再起，一方面是因为存量房贷和新增房贷之间的高利差导致的“不公平”现象;另一方面是因为近期存款利率持续回调，当存款利率不断走低，继续持有高利率房贷显然已不划算。

今年以来，新增房贷利率不断下探。据克而瑞研究中心调研数据，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下调约0.6至0.7个百分点。部分城市房贷利率累计降幅多达1个百分点，而多数存量房贷由于还没到重新定价日，利率还维持在年初水平。

以上海为例，2023年9月对存量房贷利率进行了调整，此时的首套房贷款利率为4.55%。而在经历2024年LPR的两次调降和加点变化后，如今上海首套房最新贷款利率为3.4%，二套房贷款利率为3.8%。若是2021年7月后购买的二套房，且此后未享受首套房贷利率优惠的，其房贷利率为5.25%。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟告诉上海证券报记者，目前存量房贷的平均利率约为4%，如果能尽快调整到增量房贷款的利率水平，购房者的月供压力将会明显减轻。但考虑到目前低利率环境已经给银行带来较大的经营压力，预计本轮存量房贷降息幅度不会很大。

调整的必要性已明显提升

记者观察到，今年居民普遍感觉支付压力较往年偏大，并引发了一些新的现象。

首先，居民负担较往年呈现加重趋势。今年以来，居民收入增速并不明显，而资产价值盈利效应也在减弱。房贷利率相对较高的效应，无法通过投资端获利来进行弥补。客观上，相比往年，居民今年房贷支付压力变大。

这种压力在一定程度上也反馈到了银行体系，个人住房贷款不良率在部分银行的报表中呈现小幅走高的态势。以建行为例，6月末，该行个人住房贷款余额小幅下降，但是不良率有明显提高，从年初的0.42%升至0.54%。

记者了解到，当前，个别银行已经为有支付压力的部分客户开了绿灯，可以在一定期限内仅进行利息偿还。

其次，存量房贷利率的相对高位也导致了提前还贷现象的出现，这从A股上市银行个人住房贷款余额的减少就可以看出。中泰证券研究所测算显示，2023年实际购房贷款投放高于2022年，但余额却有所下降，由此可见，虽然房贷投放有所回暖，但高早偿率拖累了规模增长。

再次，相对高位的存量房贷利率还将引发新的风险。有媒体报道称，在存量房贷利率高企的情形下，经营贷开始大幅增加，不少居民选择用较低利率的经营贷款置换高利率的存量房贷。而由于经营贷款期限和审核周期较短，往往存在期限错配的风险。

综合各方面的因素来看，存量房贷利率调整的必要性已明显提升。下调存量房贷利率，在短期内可能会对银行盈利产生一定的影响，但可以通过逐渐平滑或者分阶段模式降低其影响。从长期来看，这对整个楼市而言也非常有益。适度有节奏地调低存量房贷利率，对于改善居民负债以及提振信心等方面，有明显的提升作用。

银行净息差已处于较低水平

值得注意的是，已有部分银行在其2024年中期业绩发布会上谈及存量房贷利率问题。招商银行行长王良在业绩发布会上表示：公司也是在媒体上看到(这样的)信息，但还没有接到宏观管理部门、中国人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行的意见。王良表示，这方面政策推出的话，会对银行业的存量按揭贷款利率带来一定的负面影响，宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。

存量房贷利率此前已有所调整。2023年8月，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后多家银行相继发布存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

“2024年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.45%，与存量贷款利率之间差距较大，今年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，若未来下调存量房贷利率，预计整体下调幅度可能低于上一轮。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，从下调方式上看，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大的市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

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